Avant-contrat immobilier : compromis VS promesse de vente, faites le bon choix !
1. Le compromis de vente : un engagement réciproque
Le compromis de vente est un engagement ferme et mutuel : le vendeur s’engage à vendre, et l’acquéreur s’engage à acheter au prix convenu. Juridiquement, le compromis vaut vente.
Engagement : Réciproque et équivalent pour les deux parties.
Dépôt de garantie : L’acquéreur verse généralement un acompte (souvent entre 5 % et 10 % du prix du bien), versé sur un compte séquestre.
Rétractation ou renonciation : Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique sans motif valable (hors conditions suspensives), l’autre peut la poursuivre en justice pour l’y forcer ou demander des dommages et intérêts.
2. La promesse de vente : une option réservée à l'acheteur
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le propriétaire. Il réserve le bien à l’acheteur pendant une durée déterminée (généralement 2 à 3 mois) en lui accordant une « option ».
Engagement : Le vendeur ne peut plus proposer le bien à un autre acheteur. L’acquéreur, lui, reste libre d’acheter ou non pendant le délai imparti.
Indemnité d’immobilisation : Pour bloquer le bien, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (souvent entre 5 % et 10 % du prix du bien). S’il décide de ne pas lever l’option (hors conditions suspensives), le vendeur conserve cette somme pour compenser l'immobilisation de son bien.
Enregistrement fiscal : Lorsqu’elle est signée sous seing privé (sans notaire), la promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivant la signature (droit fixe de 125 €).
Ce qui ne change pas : garanties et délais légaux
Quel que soit le type d'avant-contrat choisi :
Le délai de rétractation : L’acquéreur particulier bénéficie toujours d'un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans justification ni pénalité, avec remboursement intégral des sommes versées.
Les conditions suspensives : Si une clause suspensive n’est pas réalisée (notamment le refus d'obtention du prêt immobilier), le contrat est annulé et l’acheteur récupère la totalité de ses fonds.
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