Passoire thermique et location : le calendrier des interdictions
1. Le calendrier exact des interdictions de louer
Le critère de « logement décent » intègre désormais un niveau maximal de consommation d'énergie. Un bien qui dépasse les seuils légaux ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite.
Depuis le 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements les plus énergivores de la classe G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale).
Depuis le 1er janvier 2025 : Interdiction de louer l'ensemble des logements classés G.
À compter du 1er janvier 2028 : Interdiction de louer tous les logements classés F.
À compter du 1er janvier 2034 : Interdiction de louer tous les logements classés E.
À noter : Ces interdictions s'appliquent aux baux d'habitation vide ou meublée soumis à la loi de 1989. Les baux en cours ne sont pas rompus automatiquement, mais la sanction s'applique dès la reconduction ou le changement de locataire.
2. Le gel des loyers : l'impact financier immédiat
Même si l'échéance de l'interdiction totale de louer semble parfois lointaine pour certaines étiquettes (comme la classe E), les passoires énergétiques subissent une sanction financière immédiate : le gel des loyers.
Depuis août 2022, pour tous les logements classés F ou G :
Il est strictement interdit de réviser le loyer annuellement (même en appliquant l'IRL).
Il est impossible de réévaluer le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail.
Aucune contribution pour travaux ne peut être réclamée au locataire sans travaux préalable faisant sortir le bien du statut de passoire thermique.
3. Les arbitrages stratégiques : rénover ou revendre en l'état ?
Face à ce calendrier contraignant, deux options s'offrent au propriétaire bailleur :
Option 1 : Engager une rénovation énergétique globale
Les avantages : Vous préservez votre revenu locatif, valorisez votre patrimoine sur le long terme (« valeur verte ») et bénéficiez de dispositifs d'aides à la rénovation (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, déficit foncier).
Les travaux prioritaires : Pour sauter plusieurs classes DPE, privilégiez le sous-sol/combles, le remplacement du système de chauffage fossile par une pompe à chaleur ou un raccordement réseau, et le changement des menuiseries.
Le point de blocage : En copropriété, les travaux sur les parties communes (isolation par l'extérieur, toiture) dépendent d'un vote en Assemblée Générale, ce qui peut ralentir votre calendrier.
Option 2 : Revendre le bien en l'état
Les avantages : Vous vous libérez immédiatement des contraintes réglementaires, des tracas de chantier et de la gestion locative.
Les limites : Une passoire thermique F ou G subit une décote à la vente (souvent de 5 % à 15 % selon les régions). De plus, l'obligation de fournir un audit énergétique réglementaire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété F ou G affiche clairement le montant des travaux aux acheteurs, renforçant leur pouvoir de négociation.
À qui vendre ? Ces biens intéressent fortement les investisseurs aguerris ou les primo-accédants prêts à réaliser eux-mêmes les travaux pour créer du déficit foncier ou bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro (PTZ) rénovation.
Vous possédez un bien classé E, F ou G et hésitez entre réaliser des travaux ou le mettre en vente ? Notre agence réalise un bilan personnalisé de votre bien et vous aide à chiffrer l'impact du DPE sur sa valeur locative et sa valeur de vente. Contactez nos conseillers dès aujourd'hui !
