Travaux en copropriété : qui paie entre l'ancien et le nouveau propriétaire ?
1. La règle légale : la date d'exigibilité des fonds
Le principe légal est posé par le décret du 17 mars 1967 (article 6-2) : les travaux de copropriété sont dus par la personne qui est propriétaire au moment où les fonds deviennent exigibles auprès du syndic.
Travaux votés avant la signature du compromis (ou de la promesse) : Si les appels de fonds sont exigibles avant la vente, ils sont à la charge exclusive du vendeur.
Appels de fonds intervenant entre le compromis et l'acte authentique : Si le calendrier de paiement prévu par l'Assemblée Générale (AG) prévoit des appels de fonds après la promesse de vente, c'est légalement l'acquéreur qui doit les régler s'il est devenu propriétaire à la date d'exigibilité.
Travaux votés après l'acte authentique : Ils sont intégralement à la charge de l'acquéreur.
2. Le rôle clé du compromis de vente et la clause d'accord privé
Si la règle légale s'appuie sur la date d'exigibilité des appels de fonds, les parties sont totalement libres d'y déroger en insérant une clause spécifique dans la promesse ou le compromis de vente. C'est ce qu'on appelle la répartition conventionnelle.
La pratique la plus fréquente lors des négociations immobilières est la suivante :
Travaux votés avant le compromis : Le vendeur conserve la charge financière de tous les travaux votés lors des Assemblées Générales antérieures à la promesse de vente, même si les appels de fonds interviennent après la signature définitive.
Travaux votés entre le compromis et la vente définitive : Si une Assemblée Générale a lieu durant cette période intermédiaire :
- Si le vendeur donne procuration à l'acquéreur pour assister et voter à sa place lors de l'AG, les travaux votés sont à la charge de l'acquéreur.
- Si le vendeur ne donne pas procuration ou vote seul, les travaux restent généralement à la charge du vendeur.
Conseil du notaire : Ces arrangements privés doivent être rédigés de manière extrêmement claire dans le compromis de vente pour éviter tout litige le jour de la signature de l'acte authentique.
3. Le sort du fonds de travaux de la loi Alur
Depuis la loi Alur, chaque copropriété doit constituer une réserve financière obligatoire dédiée aux futurs travaux d'entretien ou d'amélioration : le fonds de travaux.
Le principe de non-remboursement : Les cotisations versées par le vendeur au titre du fonds de travaux sont attachées au lot de copropriété et non à sa personne. Par conséquent, lors de la vente, le syndic ne rembourse pas les sommes versées par le vendeur, et l'acquéreur n'a pas à les lui compenser d'office.
La négociation commerciale : Si le fonds de travaux accumulé sur le lot est significatif, le vendeur peut utiliser cet argument pour justifier son prix de vente ou tenter de négocier une compensation financière de gré à gré avec l'acheteur.
4. Le pré-état daté : l'outil d'information obligatoire
Pour éviter toute surprise, la loi ALUR impose au vendeur de fournir à l'acheteur, dès la signature du compromis, un document appelé le pré-état daté (puis l'état daté fourni par le syndic avant l'acte authentique).
Ce document financier récapitule :
Les charges courantes du lot.
Les sommes restant dues par le vendeur au syndic.
L'état des travaux votés et le calendrier des appels de fonds à venir.
Le montant du fonds de travaux rattaché au lot.
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