Prêt P.A.S et prêt conventionné : financer son achat malgré un dossier juste
1. Deux prêts réglementés aux objectifs complémentaires
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC) sont distribués par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'État. Ils permettent de financer jusqu'à 100 % du prix d'achat du bien (hors frais de notaire et frais de garantie), que ce soit dans le neuf, dans l'ancien ou pour financer des travaux d'amélioration d'au moins 4 000 €.
La condition d'occupation : Le logement financé doit impérativement devenir votre résidence principale dans un délai maximal de un an après l'achat ou la fin des travaux.
La distinction majeure : Le PAS s'adresse spécifiquement aux ménages sous plafonds de ressources, tandis que le prêt conventionné est ouvert à tous, sans aucune condition de revenus.
2. Les conditions d'éligibilité : plafonds de ressources ou accès libre
Pour prétendre au Prêt à l'Accession Sociale, vos ressources fiscales de référence (année N-2) ne doivent pas dépasser un plafond fixé par décret selon deux critères :
La composition du foyer (nombre de personnes destinées à occuper le logement).
La zone géographique du bien (zones A bis, A, B1, B2 ou C).
Si vos revenus dépassent ces seuils, vous basculez automatiquement vers le prêt conventionné. Il offre quasiment les mêmes avantages réglementaires, sans limite de revenus ni condition de primo-accession.
3. Frais de dossier plafonnés et taux d'intérêt encadrés
Contrairement à un crédit bancaire classique où la banque fixe librement ses conditions tarifaires, l'État encadre strictement le coût de ces deux dispositifs :
Frais de dossier plafonnés : L'établissement prêteur ne peut pas facturer plus de 500 € de frais de dossier pour un prêt PAS ou un prêt conventionné.
Taux d'intérêt réglementés : Les banques doivent respecter des taux plafonds fixés périodiquement par la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété (SGFGAS), selon la durée de l'emprunt (de 5 à 30 ans, extensible à 35 ans) et le type de taux (fixe ou variable).
Émoluments du notaire réduits : Les actes notariés liés à l'inscription des garanties hypothécaires bénéficient de remises tarifaires réglementaires.
4. La garantie de l'État et la sécurisation de la banque
Pour convaincre une banque de financer un dossier proche de la limite d'endettement, le PAS dispose d'un atout majeur : la garantie publique du Fonds de Garantie à l'Accession Sociale à la propriété (FGAS).
Pour un prêt inférieur ou égal à 15 000 € : Aucune garantie réelle (hypothèque ou caution) n'est exigée.
Pour un prêt supérieur à 15 000 € : Une sûreté réelle (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle) est prise, mais elle bénéficie de l'exonération de la taxe de publicité foncière (0,715 %), ce qui réduit considérablement les frais de garantie par rapport à un prêt bancaire classique.
Un levier face aux banques : Cette garantie publique rassure l'établissement prêteur en cas de défaillance et facilite l'acceptation des dossiers présentant un faible apport personnel.
5. Le cumul avec les autres aides à l'achat
Le prêt PAS et le prêt conventionné ne suffisent pas toujours à boucler un plan de financement complet, mais ils ont l'avantage d'être cumulables avec la quasi-totalité des aides publiques :
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Idéal pour financer une partie de l'achat sans intérêts dans le neuf (en zone tendue) ou dans l'ancien avec travaux importants (en zone détendue).
L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : Pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Le prêt Action Logement (ex-1 % Logement) : Réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus.
Les prêts épargne logement (PEL / CEL) : Pour mobiliser vos droits acquis à des taux connus à l'avance.
Les aides locales : Subventions ou prêts bonifiés accordés par certaines mairies, départements ou régions.
Attention : Le prêt PAS et le prêt conventionné ne peuvent jamais être cumulés avec un prêt immobilier bancaire classique. Ils doivent constituer le prêt principal de votre plan de financement.
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