Acheter à deux sans être mariés : PACS, concubinage, indivision ou SCI ?

1. Le concubinage (union libre) : la simplicité... avec des risques

Si vous n'êtes ni mariés ni pacsés, vous êtes légalement considérés comme des concubins.

• Le fonctionnement : Vous achetez par défaut sous le régime de l'indivision. Chacun devient propriétaire à hauteur de son apport financier (50/50, 60/40, 70/30...).

• La protection du conjoint : Elle est quasi nulle. En cas de décès de l'un des partenaires, le concubin survivant n'a aucun droit d'héritage légal. La part du défunt revient intégralement à ses héritiers (enfants, parents, frères/sœurs). Pire encore : si le défunt avait rédigé un testament en faveur de son concubin, ce dernier subira des droits de succession s'élevant à 60 %.

2. Le PACS : une protection juridique et fiscale essentielle

Le Pacte Civil de Solidarité apporte une vraie sécurité par rapport à l'union libre, notamment sur le plan fiscal.

• Le fonctionnement : Sauf mention contraire, les partenaires de PACS sont soumis au régime de la séparation de biens. Le bien est donc acheté en indivision en fonction du financement réel de chacun.

• La protection du conjoint :
  - Exonération de droits de succession : Contrairement aux concubins, le partenaire de PACS ne paie aucun droit de succession sur les biens qu'il reçoit par testament.
  - Jouissance du logement : En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie du droit d'occuper gratuitement le logement familial pendant 1 an.

Attention : Le PACS ne fait pas automatiquement du partenaire un héritier. Pour qu'il hérite de votre part, la rédaction d'un testament est obligatoire.

3. Indivision ou SCI : quelle structure juridique choisir ?

L'Indivision (la formule la plus classique)

L'indivision est la solution retenue par une grande majorité de couples non mariés en raison de sa simplicité.

• Avantages : Pas de démarches lourdes ni de frais de constitution lors de l'achat. La répartition des parts est inscrite directement dans l'acte authentique chez le notaire.

• Inconvénients : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». En cas de désaccord lourd ou de séparation conflictuelle, l'un des propriétaires peut exiger la vente du bien.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI consiste à créer une personne morale qui devient propriétaire du logement, les partenaires détenant chacun des parts sociales.

• Avantages :
  - Permet une gestion sur-mesure grâce aux statuts de la société.
  - Facilite le sur-mesure juridique : possibilité de mettre en place le démembrement croisé des parts (usufruit/nue-propriété) pour garantir au survivant le droit de rester dans le logement toute sa vie sans risquer d'être expulsé par les héritiers.

• Inconvénients : Formalités administratives de création (statuts, immatriculation), frais de constitution et tenue d'une comptabilité minimale.

4. Les clauses indispensables à prévoir chez le notaire

Quel que soit votre choix, certaines précautions rédactionnelles permettent d'éviter les litiges futurs :

1) La répartition exacte des parts dans l'acte d'achat : Indiquez scrupuleusement la proportion de financement de chacun (apport personnel + quote-part du prêt immobilier). Évitez le 50/50 « par défaut » si l'un financera 70 % du remboursement.

2) La clause de tontine (ou d'accroissement) : Insérée dans l'acte d'achat en indivision, elle prévoit qu'au décès du premier conjoint, le survivant est réputé avoir toujours été le seul propriétaire de l'intégralité du bien depuis l'origine (attention aux conditions fiscales et d'accord mutuel).

3) La convention d'indivision : Elle fixe à l'avance les règles de prise de décision, de répartition des charges et de gestion des travaux pour éviter les blocages.

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