Vendre un bien reçu en héritage : la marche à suivre pas à pas
1 : Obtenir l'attestation immobilière auprès du notaire
Avant de pouvoir signer le moindre compromis de vente, le bien doit juridiquement changer de propriétaire. Le notaire s'occupe de rédiger l'attestation immobilière (ou attestation de propriété).
Ce document officiel constate le transfert de propriété du défunt vers les héritiers et doit être publié au Service de la publicité foncière. Sans cette attestation, vous n'avez pas légalement le droit de vendre le bien.
2 : Obtenir l'accord unanime des cohéritiers (ou la majorité qualifiée)
Lorsque plusieurs personnes héritent ensemble d'un bien, elles se retrouvent en situation d'indivision. Par principe, la vente nécessite l'accord unanime de l'ensemble des héritiers.
L'entente absolue : Tous les indivisaires signent le mandat de vente et les actes chez le notaire.
Le mandat donné à un seul héritier : Les cohéritiers peuvent donner une procuration à l'un d'entre eux pour simplifier les démarches.
En cas de désaccord : Si l'un des héritiers bloque la vente sans motif légitime, la loi permet aux héritiers détenant au moins les deux tiers des droits indivis de saisir le tribunal judiciaire pour demander l'autorisation de vendre.
3 : Respecter le délai strict de déclaration et payer les droits de succession
La fiscalité d'une succession obéit à des délais très stricts qu'il convient d'anticiper pour éviter les pénalités :
Le délai légal : La déclaration de succession doit être déposée auprès de l'administration fiscale dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger).
Le calcul des droits : Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien estimée au jour du décès, après application des abattements personnels (par exemple : 100 000 € par enfant en ligne directe).
Attention à la sous-évaluation : Sous-évaluer le bien pour payer moins de droits de succession est un calcul risqué. Si vous vendez le bien plus cher peu après, l'administration fiscale appliquera un redressement ou taxation de la plus-value immobilière.
4 : Faire estimer le bien à sa juste valeur de marché
Pour éviter les blocages entre héritiers et fixer une base solide pour la succession, il est indispensable de faire réaliser une estimation professionnelle par une agence immobilière.
Une valeur réaliste permet de publier l'annonce au bon prix, de garantir une vente rapide et d'assurer une répartition équitable du montant net vendeur une fois la transaction finalisée.
5 : Finaliser la vente et distribuer le prix net
Une fois l'acquéreur trouvé et le compromis signé, le notaire centralise l'acte authentique.
Lors de la signature finale :
1) Les éventuelles dettes du défunt ou frais de succession restant dus sont prélevés.
2) Les frais de notaire et honoraires d'agence sont réglés.
3) Le solde restant (le prix net vendeur) est réparti par le notaire entre les héritiers en fonction des parts de chacun définies dans la succession.
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